21世纪不动产--客户服务--交易流程

卖方流程	内容	注意点	特别说明
1、咨询与出售委托	咨询：卖方主要咨询房产行情、交易费用、过户时间、交易安全、交易流程、各环节要办那些手续、为什么要办这些手续、如何配合经纪人卖房、过户需要什么资料等。办理出售委托：由于您的出售行为涉及到买方的利益，21世纪不动产出于对买方利益的尊重，要求您办理出售委托手续。同样，我们出于对您的权益尊重，也要求买方办理求购委托手续。出售委托手续有二种形式，一种是签署普通委托出售协议，另一种是签署独家委托出售协议，独家委托的优点在于：可以减少无效的带看、毫无意义的议价、中介的恶意竞争、无休止的接听众多经纪人的电话、误导的挂牌价格，可以有一个能代表您、重视您的经纪人，同时还可以保证有足够的广告支持。	您要注意的事：① 您在办理独家委托时要注意的是您委托的中介公司要足够大、网点足够的多、品牌足够的好，这样才能保证有足够数量的买家。 ② 21世纪不动产的出售委托协议，已经工商部门的备案，请您对照网上客户须知中“格式合同”一栏里的内容。 ③ 办理独家委托的客户，请您监督出售信息的上网，在本网站首页有专任委托专栏，您可以通过搜索工具搜索该信息。如果该信息２天后没有上网，请您投诉到21世纪不动产杭州区域分部。 ④ 您若签下独家委托，而同时也委托了其他的中介，您可以撤消其他中介的委托，口头委托的，不接受服务即可，书面委托的，用书面形式撤消。 ⑤ 有关21世纪不动产独家委托配套提供的特别服务请见网站客户须知中“格式合同”一栏里的内容。 ⑥ 若房屋存在严重瑕疵，请您在委托时予以说明，以避免日后的法律纠纷。 ⑦ 您要注意经纪人的签名及服务单位，若有经纪人鼓动引领您到其他中介进行交易的，该经纪人已涉嫌违法，请您举报与制止。	【金牌经纪人】是独家委托的理想人选，首页中有他们的介绍，您可以选择其中的一位，作为您卖房的经纪人。我要委托
	您委托的经纪人将根据您的购房要求购房目的寻找合适的房屋，经经纪人筛选、配对后，会约您进行看房。在看房前经纪人会要求您签一份《服务确认单》，由于房地产中介服务行业，信息对他们来讲非常重要，是他们赖以生存的根本，同时看房服务又是不收费的，因此经纪人会要求您在看房前签一份《服务确认单》。您要做的是确认在此前有没有在其他中介公司的服务下看过此套房子，否则会面临两边都要支付中介费的法律风险，若您看过类似的房子，请您向您的经纪人说明看过的门牌号码或面积、楼层、朝向、装修等信息，以便您的经纪人帮助您排除看同一套房屋的情况出现。在看房过程中，房东可能会过分夸大自己房子的优点，或担心您今后可能大幅压价，会表示涨价或不还价的意思，或想省点中介费直接找您，请您不要放在心上、不要理会，以避免引起冲突。一般情况下经纪人会尽量让房东回避的，对此请您相信经纪人的安排。	对于房东表示想与您直接联系的意思时，您应该示意与您委托的经纪人联系，对于不尊重经纪人劳动的房东，您在后期的交易事项中也要十分注意保护自己的权益，最好不要直接接触，很多纠纷都是这些追求不公平交易的人造成的。您想了解的房屋信息，请您咨询您的经纪人，因为一般情况下经纪人会先勘察房屋后再带看。您在看房过程中尽量充分了解房屋的状况，以避免交易后带来纠纷。经纪人在接受房东委托时，也会提示房东明示房屋的重大缺陷。
3、议价	在市场经济中，人们已习惯在交易中讨价还价，二手房市场也不例外，当您对房屋有购买意向时，交易将进入到议价阶段。为这个议价，经纪人早在前面的工作中已作了很多的铺垫，如房屋勘察与房屋评估、挂价的建议等，同时经纪人对您也会做一些类似的房价分析工作，再加上经纪人处在二手房市场的第一线，对交易双方又比较了解，他们对议价起了关键的作用，请您在此阶段多听听经纪人在价格斡旋中的建议，避免错过成交的机会。	由于二手房交易非常复杂(产权复杂、政策复杂、二手房状况复杂、参与交易的人多、个性差异大、价值大决定难)，为了能最终促成交易，经纪人会引入签订《房屋转让居间协议》的环节，这个环节能起到帮助议价、锁定交易的作用，为了锁定交易，交易双方须缴纳交易保证金2—5万元人民币，请您能予以支持。
4、签订房屋转让合同	按国际惯例，经纪人完成签订《房屋转让居间协议》，经纪人就算完成一单交易，后续的签订《房屋转让合同》将在律师楼里签订，过户也将由律师完成，而国内市场经济还未那么成熟，分工还未那么细，在杭州，当地政府规定签订转让合同与过户工作仍由中介公司完成。在这个环节中，经纪人将依据议价环节中的成果《房屋转让居间协议》里的交易条件，再进行细化、协调，使其内容与格式符合房地产交易所的要求。在这个环节中，您除了要支付加盟店代收的税费以外，还要支付中介服务费。除此之外，在签订《房屋转让合同》的同时，您还将签订《委托代理合同》，这二个合同是主从合同的关系，《委托代理合同》主要约定过户时间、房屋三证的交收、房款的交收。《房款支付监督协议书》将视情况签订，不过卖方应先签署，买方可以到银行后再签署不迟。	1、由于国内的房地产产权状况非常复杂，交易中发生的税种较多，因此交易中您可能要提供较多的过户资料，或填写较多的表格，请您能够耐心配合经纪人。 2、中介服务费的收费标准请见网上和各加盟店墙上明示。
5、房屋交收、房款交收、三证交收	这个环节依据《房屋转让合同》、《委托代理合同》、《房款支付监督协议书》中的相关条款来履行。房屋交收应由交易双方及相关经纪人一起参加，经纪人作为见证方到场，交收项目依据交收清单逐项交收，最后交易双方签字即可。	对于需要过户的项目，如：管道煤气过户、一户一表过户、物管费的结清、户口的迁出等应在清单中交易双方作个承诺，这些问题应在房款尾款结清前完成。