房地产经纪制度

一、房地产经纪人执业资格与从业资格
根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》是房地产经纪人职业资格的证明文件，未经合法取得上述证书的，不得从事房地产经纪业务。
房地产经纪人是指依法取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得《房地产经纪人注册证》，在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经从业的房地产经纪机构的授权,独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人执业资格可以在全国范围内注册执业。
房地产经纪人协理是指依法取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》，在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作的自然人。从事非独立性房地产经纪工作是指所从事的房地产经纪工作必须是在房地产经纪人的组织和指导下进行的，因此几个只取得房地产经纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动也是属于超越执业范围的违规行为。房地产经纪人协理资格的有效执业区域比房地产经纪人要小，房地产经纪人协理资格只能在允许注册的地区内从业。
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
注：
①《杭州市房地产经纪人资格证》在杭州市有效，报考条件与经纪人协理相同，该证是房地产市场发展过程中过渡性的产物。
②请各加盟店尽早储备全国房地产经纪人人才。
③没有《杭州市房地产经纪人资格证》的，请直接报考省人事厅、建设厅组织的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。
二、房地产经纪人注册
国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度，经考试取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员还须向有关部门申请执业，经审核批准予以注册后才能以房地产经纪人身份执业。并且该该执业资格注册只在规定的期限内有效，期限届满前应申请再注册，注册有效期内发生变更的还应及时办理注册变更手续。
取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门，经初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册登记。有关主管部门应在收到申请书后的规定期限内给予注册，不予注册登记的应予答复。准予注臣的申请人，由建设部或其授权的注册管理机构核发《房地产经纪人注册证》。经注册登记后，可以在房地产经纪机构中组织房地产经纪人协理或独立执行经纪业务。房地产经纪人可以在全国范围内申请执业。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年。
房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作由各省级房地产管理部门负责。
三、执业规范
1、 经营场所公示
经营场所公开悬挂明示：营业执照、中介机构备案证、房地产经纪人执业证的标志、收费标准、其他规定。
2、 执业告知
根据诚实信用的原则，经纪机构及经纪人应在与委托人签订经纪合同之前，将其在当时根据惯常经验所能预测到的情况和风险如实告知委托人，由委托人决定是否与其签订经纪合同和签订何种经纪合同。若经纪机构和经纪人未告知情况，即违反了平等、公开的原则，势必将委托人置于不利地位，甚至有以此欺诈委托人的可能，将直接影响到经纪合同的效力。
3、 执业限制
为保证经纪活动公平、公正的性质，房地产经纪人不得同时在二个或二个以上的房地产经纪机构从事房地产经纪活动。
注：若有发现体系内经纪人同时在二个房地产经纪机构从事房地产经纪活动的(飞单、黑单、兼职)，请及时举报!
4、 执业回避
为保证经纪活动的公正性，房地产经纪人在执业中有以下情形的应当回避：与委托当事人有直接利害关系，可能损害委托当事人利益的；委托当事人要求违避的。
5、 签订合同
房地产经纪人承办经纪业务，由其所在房地产经纪机构统一受理，并以房地产经纪机构的名义与委托当事人签订经纪合同。合同中规定的权利与义务由双方当事人分别享有和承担。
注：
① 房地产转让合同请使用杭州市统一的《房屋转让合同》示范文本。②客户求购/求租委托、出售/出租委托、房屋转让居间协议、过户用的委托代理合同，请使用体系内统一的、经工商备案的制式合同。
③钥匙/三证收条、看房确认单、双方的房屋转让居间协议，请使用体系内统一的示范文本。
6、 执业署名
为了便于经纪业务的开展及经纪机构赔偿后对执业经纪人的追偿，房地产经纪机构在签订经纪合同时，合同中应当附有执行该项经纪业务的经纪人签署的姓名、执业证编号。
7、 佣金
房地产经纪机构必须与委托当事人签订经纪合同，根据合同约定方可收取佣金。佣金标准遵循以下原则：有规定的在规定标准范围内协商约定收取，无规定的按合同约定协商收取，既无规定又无约定的按当地当时提供同类服务的平均佣金水平收取。
8、 解除合同
有下列情形之一的，房地产经纪机构与委托人可以变更或解除合同：符合法律、法规规定的或合同约定的；不可抗力致使合同不能继续履行的；协商一致的。
因变更或解除合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任以外，应当由责任方负责赔偿。
9、 资料申报
房地产经纪机构从事经纪活动，应当建立业务记录和相关文档，并按照房地产管理部门的要求和规定的时间上报机构的人员变动、经营业务情况的统计资料。
注：体系内的加盟店应在规定的时间上传销售报表。
四、违规执业的法律责任
房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为民事责任、行政责任和刑事责任3个方面。
1、 民事责任：主要分为违约责任和侵权责任，违约责任是当事人因违反合同义务而应承担的民事责任，侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。
2、 行政责任：房地产经纪人和房地产经纪机构违反有关行政法律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内对违法房地产经纪机构或房地产经纪人处以与其违法行为相适应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停业、暂扣或者吊销许可证(资格证、营业执照)、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
3、 刑事责任：房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。已经由行政机关处理的，行政机关应及时移送司法机关处理。